Si has alquilado un piso y el propietario quiere venderlo, tienes varios derechos que debes conocer.
Duración del contrato
La duración de tu contrato no se ve afectada por la venta. El comprador y nuevo propietario tiene que respetar las condiciones de contrato de arrendamiento.
Así, si has alquilado el piso como persona física tienes la posibilidad de agotar el plazo mínimo de cinco años previsto en la ley.
Si los has alquilado como persona jurídica, has utilizado una sociedad para alquilarlo, por ejemplo, ese plazo sería de siete años.
Esta situación puede perjudicar los intereses del propietario ya que le resultará más difícil la venta de un piso ocupado. Cuando esto ocurre es muy probable que el propietario quiera negociar. A cambio de la renuncia al contrato puede ofrecer una indemnización al inquilino que este podrá aceptar o rechazar dependiendo de las ventajas que obtenga del propietario.
Derecho de adquisición preferente
En caso de venta de la vivienda el inquilino tiene el derecho de adquisición preferente. ¿Qué significa esto? Dos cosas, que tiene derecho de tanteo y de retracto. A continuación, se detallan cada uno de ellos.
Derecho de tanteo
El propietario tiene que notificar al inquilino por escrito, de forma fehaciente, es decir que se pueda probar la notificación, que tiene intención de vender el piso y las condiciones de la venta, lo que incluye de manera principal el precio al que se va a vender.
A partir del momento en que recibas la notificación dispones de un plazo de 30 días para responder. En ese tiempo debes valorar si la compra te interesa y si tienes capacidad financiera para comprarlo, lo que normalmente supone que tienes que ir a un banco y preguntar si te financia.
Si estás interesado y puedes, tendrías que notificar al propietario, también de forma fehaciente, tu intención de comprar.
Se entiende que si en el plazo de 30 días no has contestado a la notificación del propietario, renuncias a comprar la vivienda.
Si has optado por comprar la vivienda, la venta tendrá que formalizarse en un plazo máximo de 180 días.
Derecho de retracto
Este derecho es diferente al anterior pero está relacionado con él. Significa que el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda, después de que esta haya sido vendida, si se dan una de estas dos condiciones:
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Que el antiguo propietario, el que firmó el contrato de arrendamiento, no haya hecho la notificación de la que hemos hablado anteriormente al inquilino.
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Que aunque se haya hecho la notificación, las condiciones finales de la compraventa hayan sido diferentes, especialmente que el precio haya sido menor.
Para ejercer el derecho de retracto el inquilino tiene un plazo de 30 días.
Cuándo no se pueden ejercer los dos derechos anteriores:
En cuatro circunstancias:
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Que la venta del piso de haga dentro de otra más amplia que afecten a más viviendas del propietario dentro de la misma finca.
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Que se vendan de forma conjunta todos los pisos y locales de la misma finca a un mismo comprador, aunque los propietarios sean diferentes.
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Que el inquilino haya renunciado a los derechos anteriores bien cuando firmó el contrato o en otro momento posterior. Con esta condición hay que tener cuidado y conviene que la revise un abogado porque no siempre la renuncia a los derechos anteriores es válida, aunque sí casi siempre.
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Que quien haya comprado la vivienda tuviera derecho a hacerlo porque así estaba dispuesto en un documento anterior al contrato de arrendamiento. Este derecho de un tercero a la compra normalmente debe estar inscrito en el Registro de la Propiedad.
Además, no hay que olvidar que el arrendador debe respetar la inviolabilidad del domicilio mientras vivas en él y que deberá pactar contigo las visitas de los interesados… a las que el inquilino se puede negar.
