Hacienda llama a tu puerta cuando vendes una vivienda. En concreto, la plusvalía de dicha operación debe someterse al pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), lo que conlleva el abono de entre el 19% y el 28% de la ganancia obtenida. Dado que los porcentajes y cantidades a pagar son elevadas, es de vital importancia calcular bien la plusvalía porque un mal cálculo o un desvío puede suponer desde un pago excesivo de impuestos a una cantidad inferior, por lo que Hacienda podría reclamarnos posteriormente. En este artículo te explicamos cómo afectan las obras realizadas en la vivienda al cálculo de las plusvalías, un punto que suele ser sinónimo de polémica y controversia por los criterios de Hacienda.
¿Cómo se calcula la plusvalía de una vivienda?
Grosso modo, la plusvalía de una vivienda es la diferencia entre el valor de transmisión (venta) y el valor de adquisición (compra) del inmueble. Así, cuánto más consigamos legalmente elevar el valor de compra o más consigamos reducir el valor de venta menor será la plusvalía y consecuentemente, menos impuestos pagaremos. Consulta el artículo/podcast explicando la fiscalidad de la venta de una vivienda (habitual, alquilada, heredada, excepciones…).
Para ello, debemos saber que los valores que deben figurar para este cálculo no son los precios que firmamos ante el notario, sino que a ambos valores se le pueden -y deben- añadir los gastos asociados: los impuestos, el coste de cancelación de préstamo, los honorarios abonados a las inmobiliarias, los gastos notariales y las obras denominadas de inversión y mejora sobre la vivienda, entre otros.
Este último punto suele traer bastante polémica porque deben ser consideradas por Hacienda como "Obras de inversión y mejora" y no "Obras de reparación y conservación". En muchas ocasiones, por su nomenclatura, los ciudadanos confunden el significado y consideran como reformas deducibles toda aquella reforma realizada en casa, algo que es equivocado.
¿Qué se considera Obras de inversión y mejora?
Es vital entender el criterio restrictivo de Hacienda para determinar qué reformas aumentan realmente el valor de adquisición y cuáles no a ojos del organismo.
Obras que aumentan el valor de adquisición del inmueble desde el punto de vista fiscal:
El Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) lo ha aclarado en la resolución 00/00946/2020 de 25-9-2023. El TEAC considera reformas que aumentan valor aquellas que agreguen algo nuevo al inmueble, una innovación o, a efectos aproximativos y en términos muy generales, aquellas mejoras de rehabilitación que tuvieran derecho a la aplicación del tipo reducido del IVA.
Para demostrar que las obras realizadas en la vivienda pueden reducir la ganancia patrimonial, es imprescindible aportar pruebas. Estas pueden incluir:
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Licencia de obras expedida por el Ayuntamiento.
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Proyecto visado por el Colegio de Arquitectos.
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Presupuesto con desglose y descripción de las distintas intervenciones efectuadas.
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Las fotografías también pueden considerarse una prueba, pero siempre y cuando vayan acompañadas de todo lo anterior.
Esta resolución incluye:
a) Obras de rehabilitación donde más del 50% del coste total del proyecto se corresponda con mejoras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas, cubiertas. También quedan incluidas aquellas reformas análogas o conexas a las de rehabilitación.
b) Obras cuyo importe total exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación, si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación. De igual manera, se tendrían en cuenta las mejoras cuyo importe exceda del 25% del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación. En ambos casos, se debe descontar el valor del suelo.
c) Obras de adecuación estructural que garanticen la estabilidad del inmueble. Por ejemplo:
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Obras de adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
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Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
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Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
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Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.
d) Obras conexas a las de rehabilitación: se consideran las obras de albañilería, fontanería y carpintería destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios, y las mejoras de rehabilitación energética.
Las obras de Reparación y Conservación no podrían aplicarse a la reducción de la plusvalía
Hay que dejar claro que Hacienda tiene tendencia a considerar casi todas las obras como reparación y conservación, incluso cuando implica la sustitución de elementos antiguos por nuevos, como ventanas, puertas o conducciones de agua. Estas reformas no podrían acogerse a la reducción de la plusvalía.
Del mismo modo, quedarían fuera el alicatado y solado del cuarto de baño y cocina, la sustitución del parquet desgastado, la colocación de nuevo rodapié, la reparación de puertas, pintura, retirada de escombros a vertedero y, por supuesto, limpieza final.
El motivo es que, aunque algunos de estos cambios mejoren las prestaciones del inmueble, Hacienda los cataloga como reparación y no como inversión.
Consejos para declarar las obras ante Hacienda
La preparación cuidadosa de proyectos y la correcta redacción en las facturas son cruciales. Esto no debe ser un aspecto relegado hasta que Hacienda solicite información. Todos los conceptos, en las facturas y proyectos, deben enfocarse en demostrar que las obras son de inversión y mejora, lo que será vital para defenderlas en caso de requerimiento por parte de Hacienda.
El mero hecho de ser una reforma integral no será suficiente si no se demuestra la innovación o mejora en la propiedad. La documentación detallada y la prueba de carácter innovador serán fundamentales para sostener que las obras realizadas son de inversión y mejora.
Comprender las diferencias entre los tipos de obras en inmuebles, así como documentar adecuadamente su naturaleza innovadora, es clave para conseguir un óptimo pago de impuestos y evitar pagar de más o de menos.
