La venta de un piso procedente de una herencia no suele ser una tarea fácil. Sin embargo, hasta el pasado 3 de septiembre existía un artículo que lo hacía más complicado aun y que ahora ha sido derogado. Se trataba del artículo 28 de la Ley Hipotecaria y en este artículo te explicamos los cambios que conlleva su derogación.
El resumen es que ya se puede vender sin problemas un piso heredado cuando no se es heredero forzoso. Y es que, hasta hace pocas semanas el artículo 28 de la Ley Hipotecaria obligaba a que los herederos tuviesen que esperar un plazo de dos años para beneficiarse de la fe pública registral respecto de los inmuebles heredados cuando no eran los forzosos, es decir cónyuge, descendientes (hijos) y ascendientes directos(padres).
Antiguo artículo 28 de la Ley Hipotecaria
El famoso artículo 28 de la Ley Hipotecaria decía:
“Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante. Exceptúense las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos".
Era el caso muy frecuente de sobrinos o hermanos de personas que fallecían solteros o viudos y sin descendientes y con padres ya fallecidos.
Cuando estos heredaban un piso, u otro inmueble, podían venderlo, pero en el Registro de la Propiedad aparecía una anotación que advertía que si en el plazo de dos años aparecía un heredero forzoso (un hijo del que se desconociese su existencia, por ejemplo) la venta no surtiría efecto porque la herencia no habría sido tal.
Este artículo de la Ley Hipotecaria ya era prácticamente obsoleto cuando se promulgó en el año 1946 porque pretendía proteger a los hijos de españoles que hubieran emigrado “a las colonias”. Si tenemos en cuenta que la última fue la de Cuba, que alcanzó su independencia en 1898, ya era excesivamente garantista cuando se promulgó, 123 años después su pervivencia se podía calificar de rocambolesca. O residual como dice la norma que lo ha derogado.
Efectos negativos del artículo 28 de la Ley Hipotecaria
Los efectos del articulo 28 eran muy perniciosos ya que el caso de los herederos no forzosos es muy frecuente en nuestro país.
Entre los perjuicios que se producían cabe destacar los siguientes:
- Las viviendas heredadas eran más difíciles de vender porque muchos compradores se resistían a asumir la inseguridad jurídica que suponía esperar dos años para que la compraventa tuviese plenos efectos.
- Si se vendían, los precios se reducían porque los compradores aprovechaban para reclamar una rebaja del precio.
- Los bancos difícilmente podían aceptar como garantía de un préstamo hipotecario una vivienda en estas circunstancias lo que, de nuevo, dificultaba la venta de esas viviendas ya que no tenían prácticamente acceso a un préstamo.
¿Qué pasa a partir de ahora?
Que los herederos no forzosos de una vivienda podrán venderla sin cortapisas de forma inmediata y con ello desaparecerán los inconvenientes anteriores.
¿Y los que estaban a la espera de que se cumpliese el plazo de dos años? Deberán consultar el caso más en detalle ya que la norma no tiene efectos retroactivos y no existe un criterio administrativo ni jurisprudencial al respecto.
