Saltar a zona de contenidos
Expertos y conocimiento

El sector inmobiliario comercial después del Covid ¿Y ahora qué?

A pesar del impacto del covid en la inversión inmobiliaria comercial en España, la corta duración de la crisis hace que el optimismo en el sector esté justificado.
El sector inmobiliario comercial después del Covid
Categoría
Expertos y conocimiento
Tipo de contenido
Actualidad
Escrito por
Redacción
Tiempo de lectura
11 minutos
Publicado
18 Oct 2021
España espera acabar el año con un crecimiento económico y una subida del PIB esperada por encima del 6%. La pandemia está remitiendo y la presión hospitalaria se espera que sea mínima a fin de año. Todo eso, unido a la corta duración de la crisis actual respecto a la anterior de 2008, hace que el optimismo para el sector esté justificado, a pesar de que la situación del sector es muy irregular.

La pandemia de COVID-19 ha tenido un impacto considerable en el sector inmobiliario comercial, pero la afectación ha sido muy irregular, sobre todo dependiendo de la influencia de las medidas restrictivas que los gobiernos aplicaron para luchar contra la pandemia, principalmente a raíz del cierre de actividades no esenciales. Las oficinas y el sector hotelero son los que más lo han sufrido. Por el contrario, el sector residencial, el logístico y de datos y el sector comercial minorista, se vieron relativamente favorecidos por la nueva coyuntura.

Anteriormente a la pandemia, la inversión en el sector hotelero, unido a las oficinas, llegaba a ocupar casi el 50% del total. La pandemia lo desplomó estrepitosamente, dejándolo por debajo del 20%. Las oficinas, atacadas por el auge del teletrabajo, aún no han levantado cabeza. Y el sector hotelero fue uno de los más afectados a causa del desplome de la industria turística, el cierre de las actividades de ferias y congresos, la cancelación de viajes comerciales...

El sector inmobiliario comercial después del Covid

Algunos brotes verdes

Sin embargo, las especiales peculiaridades de las restricciones de movilidad y de la consideración de las llamadas "actividades esenciales" configuraron un panorama en el que algunos segmentos se beneficiaron, como los supermercados y los centros logísticos, por el auge del comercio online. Pero dentro del sector minorista, los locales comerciales fuertemente afectados por los cierres, las restricciones horarias y de aforo... sufrieron la crisis en primera línea.

Respecto al segmento residencial comercial, el panorama es más complejo. En primer lugar, las residencias de la tercera edad sufrieron un impacto directo de la crisis sanitaria, con gran cantidad de fallecimientos y una desconfianza generalizada en su gestión. De todas maneras, las residencias están recuperando su posición y la evolución demográfica del país les garantiza su futuro. Por su parte, las residencias de estudiantes decayeron ante la generalización de las clases on-line que permitieron a los estudiantes regresar a sus hogares... aunque la paulatina vuelta a la normalidad las recuperará en este nuevo curso. Por otro lado, el alquiler comercial experimentó una evolución positiva gracias a la nueva tendencia build to rent, que no deja de expandirse.

Así pues, es de esperar que la inversión en el segmento residencial comercial aumente durante el próximo año y los siguientes. Sobre todo, porque la oferta de residencias de estudiantes, de tercera edad y de vivienda de alquiler, sigue siendo escasa en el mercado español mientras las respectivas demandas no dejan de crecer. Además, la colaboración público-privada en proyectos de vivienda protegida en alquiler va a ir a más en los próximos meses, en parte impulsada por los fondos de recuperación Next Generation que desde Europa se están inyectando en la economía española.

Algunos brotes verdes

Hándicaps en el horizonte

Hay también algunos hándicaps a tener en cuenta... Por ejemplo, en el mercado del alquiler el Gobierno está debatiendo la conveniencia de regular el alquiler a través de un índice de precios, y aunque ya parece que ha frenado la posibilidad (la Ley Estatal de Vivienda sigue debatiéndose aún), en territorios como Cataluña se están intentando llevar a cabo con resultados negativos: por ejemplo en Madrid durante este año ha bajado más el precio y aumentado más la oferta que en Barcelona a pesar de no contar con esas regulaciones, y en Berlín tras un año de aplicación de una ley similar a la catalana, la oferta de vivienda en alquiler ha decaído hasta un 25%.

Además, es evidente y obligatorio resaltar y recordar que la pandemia ha causado auténticos estragos en el panorama laboral y económico español. La cantidad de empresas cerradas, de las que han reducido su tamaño, de empleos destruidos, la pérdida de poder adquisitivo de las familias, la extrema dificultad de los jóvenes para acceder al mercado de trabajo... son problemas más que coyunturales de nuestra sociedad que frenarán y pondrán trabas a la recuperación.

Retos inmediatos

Ante este panorama, el sector inmobiliario, sobre todo el comercial, de vivienda y el hotelero, debe replantearse seriamente su modelo de negocio y ganar en flexibilidad y agilidad para hacer frente a esta situación sin precedentes y dar satisfacción a las necesidades de unos consumidores que están cambiando sus hábitos:

  • Aumento y generalización del trabajo online: una tendencia que ya aparecía antes de la pandemia, pero que esta ha impulsado globalmente. Muchas empresas están cuestionándose sus inversiones en oficinas, para destinarlas a tecnología o soluciones mixtas como el coworking o las oficinas flexibles. Esta tendencia afectará a la cantidad de oficinas, pero también impactará a la baja en las rentas de estos espacios.
  • Explosión del comercio online: otra tendencia que ya estaba consolidada antes de la pandemia, pero que ha experimentado su impulso definitivo gracias a ella
    El sector del retail ya se está adaptando a marchas forzadas, y la necesidad de grandes espacios logísticos con avanzadas soluciones tecnológicas no va a dejar de crecer. Pero, además, habrá una mayor demanda de espacios "de última milla" más reducidos para la distribución de las mercancías, y cercanos a los consumidores finales.
  • Incremento de la demanda de alquiler: la incertidumbre económica, los niveles de desempleo y la movilidad laboral seguramente afectarán a las decisiones de compra de viviendas, que se pospondrán en favor de soluciones de alquiler.
  • Atención a los nuevos jugadores: entran nuevos segmentos en juego, muy relacionados con el desarrollo tecnológico y con campos hasta ahora muy poco explorados por el sector inmobiliario.
    Hablamos de activos que la digitalización, la expansión del 5G, la fibra óptica, la computación en la nube, el internet de las cosas... pondrán en el disparadero de la demanda: centros de datos, torres de comunicaciones, plantas de energías renovables...
  • Los llamados criterios ESG (medioambientales, sociales y de gobierno): cuestiones como la eficiencia energética, la huella ecológica, la reducción de emisiones... y los temas sociales que la pandemia ha despertado, han puesto el foco en la sostenibilidad de las inversiones inmobiliarias y en que estas supongan un impacto positivo en la sociedad.

Un caso lleno de incógnitas: las oficinas

Un caso lleno de incógnitas: las oficinas

Quizá el segmento más amplio y que despierta más incógnitas de todo el sector inmobiliario comercial, sea el de las oficinas. Ya hemos visto cómo el confinamiento y el trabajo online de la población afectó a su demanda de una forma radical: en 2020 la demanda de alquiler de oficinas cayó un 42% en Madrid y un 64% en Barcelona. Sin embargo, la evolución del mercado a largo plazo no está tan clara como puede parecer. En el mercado español de oficinas la demanda era más alta que la oferta, y puede que simplemente ambas se ajusten a medio plazo.

El impacto del teletrabajo, que en España tenía una de las penetraciones más bajas de Europa, es el factor decisivo. Pero no será el mismo en las propiedades antiguas que en los edificios de alta calidad, modernos y flexibles y que se pueden adaptar fácilmente a las nuevas necesidades tecnológicas y de reparto de espacios. Cuestiones que ahora se han vuelto prioritarias, como la salud y bienestar de los empleados, los nuevos modelos de trabajo híbridos, la capacidad de digitalización o la sostenibilidad de los inmuebles, van a valorarse extraordinariamente.

Además, los edificios emblemáticos y las oficinas de prestigio seguirán siendo importantes para las empresas: su imagen de marca y su representatividad seguirá valorándose para acoger a clientes, socios y eventos empresariales. De hecho, ya se observa entre los inversores una querencia por las zonas prime de Madrid y otras capitales frente a las nuevas zonas empresariales de la periferia.

De todas maneras, en los próximos años las oficinas van a tener que disponer de espacio suficiente para los picos de asistencia de trabajadores en los días centrales de la semana y además al aumentar la distancia social por empleado, cada uno necesitará más metros cuadrados de uso individual y se potenciarán los espacios diáfanos, tanto colaborativos como de servicios en toda la estructura. Digamos que "todo ocupará más".

En esta línea la nueva tendencia de las "oficinas flexibles", que son espacios de negocios dinámicos que se adaptan en cada momento a las necesidades de cada empresa, son muy interesantes. La flexibilidad reside tanto en el lugar en el que se encuentran las oficinas como que puedan ser usadas y compartidas por distintas empresas o actividades. Además, muchas empresas están empezando a ofrecer a sus trabajadores la posibilidad de desempeñar su labor desde los llamados "terceros espacios", que son oficinas situadas a poca distancia de la vivienda del trabajador.

Razones para el optimismo

Respecto al panorama para los inversores, estamos ante un momento económico con unas peculiaridades casi desconocidas anteriormente: alto crecimiento tras una fuerte caída del PIB, la financiación en mínimos históricos y una próxima y previsible inflación de precios.

Además, en España las ayudas europeas de los Fondos Next Generation multiplicarán el efecto que se espera de la inversión, la financiación y el crecimiento económico.

En esta crisis, a diferencia de la anterior crisis financiera de 2008, hay una reacción común de las administraciones y de la política, que están llevando a cabo grandes emisiones de deuda y diseñando una política fiscal muy favorable para el sector. Y las previsiones sitúan al sector inmobiliario como uno de los que lidere la recuperación económica en España.

Concluyendo, para los próximos meses y años el panorama inmobiliario comercial español se presenta complejo, lleno de retos y de oportunidades, y verdaderamente apasionante para los inversores. El sector está reinventándose, adaptándose y encontrando nuevos caminos, pero tras esta crisis, todo apunta a que podremos vivir una recuperación y una reinvención del sector más que satisfactorias.

Razones para el optimismo