Después de 5 años de subidas del precio de la vivienda, estamos empezando a ver síntomas de agotamiento e incluso sobrevaloración de los precios de la vivienda. En nuestro webinar con Juan Moreno, analista Financiero y de Mercados de Bankinter, pudimos analizar cómo se encuentra el sector inmobiliario en España.
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Situación del mercado inmobiliario en España: |
Evolución del precio de la vivienda en España
En los últimos 5 años hemos visto subidas ininterrumpidas del precio de la vivienda, entre un 5% y un 10 % anual. Desde 2014, llevamos acumulado un 36% de revalorización inmobiliaria, y este primer semestre de 2019 los niveles de revalorización siguen siendo muy robustos, entre del 5% y del 8%.
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Transacciones inmobiliarias en España
Las buenas noticias empiezan a llegar a su fin. En los últimos meses hemos visto las transacciones inmobiliarias deteriorarse, sobre todo julio, agosto y septiembre. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), en septiembre estamos ya en el -12% de transacciones de viviendas.
Estas transacciones inmobiliarias se han podido ver afectadas por la nueva ley hipotecaria. En los próximos trimestres veremos cómo evolucionan las transacciones inmobiliarias y si de verdad es una tendencia estructural o es algo más coyuntural afectado por la nueva ley hipotecaria.
Sobrevaloración del precio de la vivienda en España
Estamos empezando a ver cierta sobrevaloración del precio de la vivienda, sobre todo comparado con los salarios. Cuando comparamos el precio de la vivienda con la renta bruta por hogar normalmente se sitúa en niveles de del 7,5%, frente a medias históricas del 6,9%.
Los precios de la vivienda están un 8,5% por encima de la media histórica en relación a los salarios. Aquí podríamos ver los primeros síntomas de sobrevaloración.
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Demanda de la vivienda en España
Por el lado de la demanda Juan Moreno analizó dos tipos de demanda: doméstica y extranjera.
Demanda doméstica de la vivienda
La mejor medición que podemos tener sobre la demanda doméstica de la vivienda es la creación de hogares, que indica si hay demanda natural para la vivienda o no.
Según el INE, en los próximos 4 años deberían crearse unos 110.000 hogares nuevos cada año. Cada vez se demandan más viviendas motivado principalmente por dos razones:
- Número de personas por hogar. Estamos ante una clara tendencia a la baja del número de personas que viven de media por cada vivienda. Debido a que cada vez hay más divorcios y más personas solteras, el número de personas por hogar se está viendo reducido.
- Inmigración. Otro motivo es la inmigración, en los últimos años hemos tenido flujos de inmigración positivos y creemos que va a seguir siendo así en los próximos años.
Demanda extranjera de la vivienda
Existen muchas dudas sobre cómo va a afectar el Brexit a la compra de vivienda en España por parte de extranjeros, sobre todo en zonas costeras. De momento se incrementa el número de transacciones de vivienda por parte de extranjeros gracias a un aumento de la demanda por parte de alemanes, belgas, suecos y otras personas de países extracomunitarios.
Oferta de la vivienda en España
Se está hablando mucho sobre si estamos otra vez ante un exceso de la oferta de viviendas en España. Lo cierto es que se ha triplicado el número de viviendas iniciadas en España, aunque aún está muy lejos de la oferta de 2005 o 2006.
Si comparamos con la demanda, vemos que existe menos oferta que demanda de viviendas en España y que esta situación al menos se va a extender hasta 2021. Será ahí cuando veremos que la oferta va a empezar a encontrarse con la demanda.
¿Continuará subiendo el precio de la vivienda en España?
Según Juan Moreno, el ciclo inmobiliario va a seguir, así como las transacciones inmobiliarias van a continuar creciendo, pero los precios de la vivienda deberían tender a estancarse.
Mientras que para finales de 2019 podríamos esperar crecimientos entre el 3% y el 5% del precio de la vivienda, en 2020 deberíamos ir a crecimientos muy próximos a la inflación y en 2021 podríamos ver ya crecimientos prácticamente nulos.
Esto no significa que los precios de la vivienda vayan a caer. Si tenemos varios años de estancamiento de los precios de los hogares, y los salarios se revisan con la inflación, se podría reducir la sobrevaloración de la vivienda con respecto a los salarios sin ser necesario que caigan los precios.
Si te perdiste nuestro webinar sobre la vivienda, ya puedes verlo en diferido en el siguiente enlace:
