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¿Cómo calcular el precio de una casa? 5 métodos prácticos para saberlo


28.06.2022

Escrito por: Redes Sociales


Tanto si quiero saber qué precio tiene mi vivienda para venderla como si quiero conocer si el precio de una casa es adecuado para comprarla tengo a mi alcance numerosos métodos para tener una primera aproximación bastante certera. A continuación te contamos varias formas de calcular el precio de una casa.

Métodos para saber el precio de una vivienda

1) Que precio tiene una vivienda: Herramienta online

En Internet puedes encontrar varios valoradores de viviendas, gratuitos, de pago y privados. Por ejemplo, los clientes de Bankinter tienen a su alcance el servicio digital "Patrimonio Inmobiliario", una herramienta que ofrece el precio teórico de venta (y alquiler) de cualquier vivienda que posea un cliente. Además, el inmueble puede incorporarlo a su posición dentro del banco para ir viendo la evolución del precio con el paso del tiempo.

Para acceder al servicio Patrimonio Inmobiliario de Bankinter tienes que iniciar sesión con tus claves en bankinter.com y, después, acceder a "Servicios - Patrimonio Inmobiliario".

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A la hora de usar cualquier valorador debes tener en cuenta que estas herramientas utilizan técnicas de big data para encontrar viviendas similares alrededor de forma automática y utilizan sus datos para el cálculo. Las fuentes utilizadas para realizar el cálculo con esos testigos pueden ser tasaciones, inmuebles anunciados en portales o ventas cerradas en notarios. Por ello, siempre se debe tener en cuenta que son aproximaciones, que nunca equivalen a una tasación y que pueden no distinguir perfectamente las singularidades de una vivienda (por ejemplo, podría valorar a la baja una primera línea de playa, un piso con piscina o un chalet con terreno si las viviendas de alrededor no gozan de esas características).

En este punto es bueno utilizar varios hasta ver cuál calcula mejor. Además, nuestro conocimiento del mercado y la vivienda son un plus a la hora de afinar ese cálculo inicial de cualquier valorador digital.

2) Calcularlo mediante viviendas similares

Lo automático está muy bien porque te ofrece un precio aproximado de cualquier vivienda de España en apenas unos segundos. Sin embargo, si quiero hilar más fino, puedo hacer un estudio algo más elaborado con herramientas que podemos tener a mano, como portales inmobiliarios, y que pueden complementar el resultado de un valor. 

Debes tener en cuenta que el precio/m2 de una vivienda no es igual si la casa tiene 200 m2 que si tiene 50 m2, aunque estén en el mismo edificio. Igualmente, no son lo mismo todas las calles de un mismo distrito, si el inmueble tiene piscina, si está en buen estado o para reformar, si tiene ascensor, garaje, etc.

Mediante los filtros que ofrecen los portales inmobiliario podemos ajustar la búsqueda lo más posible a la vivienda de la que quiero calcular el precio, y de esa forma pasaré a una muestra mucho más ajustada a la vivienda a analizar. De esa muestra ajustada podré conocer su precio/m2 medio, que multiplicándolo por el número de metros cuadrados de mi vivienda me ofrecerá un precio más aproximado y realista.

Ejemplo:

Quiero calcular el precio aproximado de una vivienda de 4 dormitorios y dos baños en la calle Orense (perteneciente al barrio de Cuatro Cominos, del distrito de Tetuán en Madrid). La vivienda tiene garaje, ascensor y 140 m2.

Si entro en idealista.com, veré que:

- En el distrito de Tetuán hay 1.196 vivienda en venta a un precio medio de 4.152 eur/m2. (Esta información aparece al final del listado de viviendas)

- Si filtro al barrio de Cuatro Caminos veré que se reduce a 246 viviendas y que el precio pasa a ser casi un 20% más, en concreto, 4.824 euros/m2.

- Si filtro más aún y añado que tengan garaje y entre 120 y 160 m2, veré que mi muestra queda en 15 viviendas a un precio medio de 5.235 eur/m2.

A partir de este proceso ya tendré una muestra de viviendas muy parecidas a la que quería analizar, por lo que ya puedo calcular aproximadamente el precio de de la misma. Será 5.235 euros/m2 x 140 m2 = 733.000 euros.

Nuevamente, hay que llamar la atención de que son aproximaciones. Después ya podré afinar más o menos al conocer bien la vivienda, la zona y las características que no puedo filtrar en el portal, por ejemplo, la orientación, las vistas, etc. Por último, para utilizar este método también hay que explicar que hay que ser algo flexible en el filtrado, ya que cada casa es única y si añado todas sus características, posiblemente me quede una muestra tan pequeña que no sea estadísticamente relevante. Hay que añadir las que realmente impacten.

3) Como saber si precio vivienda adecuado: El método del PER

Una fórmula utilizada por los analistas para calcular el precio de cualquier activo, y que puede utilizarse para las viviendas, consiste en conocer su PER (price earnings ratio). Los precios de venta y alquiler guardan siempre una relación que varía en el tiempo, pero que se pueden calcular. Así, si dividimos el precio de venta entre el precio bruto de alquiler, obtendremos lo que suele llamarse PER. Este dato equivale al número de veces que la renta anual de alquiler está contenida en el precio de venta.

El PER varía por provincias, zonas e incluso barrios, pero de nuevo gracias a los datos que ofrecen los portales inmobilarios se puede calcular el PER de cualquier zona y aplicarlo a una vivienda concreta.  

Ejemplo

Siguiendo el ejemplo anterior. Si el precio medio de venta de la zona es 4.824 euros/m2 y el de alquiler es 19 euros/m2 al mes, puedo calcular su PER dividiendo ambos datos. En este ejemplo sale 254 veces. Este número ya me pone en relación un precio de alquiler con uno de compra y si tengo alguno de los dos datos podré calcular el otro.

Imaginemos que, en esa zona, estoy viviendo en un piso de alquiler de 1.200 euros / mes. Como ya conocemos el PER medio, 254 veces, si multiplico ambos datos obtendré que un precio aproximado de esa vivienda es (1.200 x 254 veces) = 304.800 euros.

Haz clic en este artículo si quieres conocer más detalle sobre este método del PER para calcular el precio de una vivienda e incluso una tabla de equivalencia: La tabla definitiva para saber si un piso está caro o barato (ejemplos)

4) Cómo poner precio a una vivienda: pedir ayuda a las inmobiliarias

Las inmobiliarias suelen ser grandes conocedoras de los precios de venta de las viviendas en una determinada zona. Han vendido casas, tienen contactos y tienen acceso a datos de cierre de ventas que no siempre tiene el vendedor particular. La información que pueden suministrarte también puede ser valiosa para conocer el precio de venta de una vivienda.

Eso sí, dependiendo de la ayuda que le pidas. Ten en cuenta que estás solicitando uno de sus servicios, por lo que lógicamente en algún momento podrían solicitar el cobro de unos honorarios. Sin duda son una opción más efectiva para conocer el precio de una vivienda y especialmente si estamos despistados o conocemos poco el mercado.

5) Cómo saber el precio de una vivienda lo más afinado posible: la tasación

Por último, el método más fiable para saber el precio de una vivienda es pedir una tasación oficial a una compañía homologada por el Banco de España. Tanto si eres comprador como vendedor, sin duda es un documento que aunque tiene su coste puede servir de mucho. Por ejemplo, si eres un vendedor, no hay mejor forma de dar seguridad sobre el precio de una vivienda que aportando una tasación. Además, ayudará a agilizar la petición de la hipoteca por los compradores. Asimismo, si eres un comprador, antes de entrar en discursiones bizantinas sobre el precio definitivo de una casa, una tasación nos puede sacar de dudas y ser un documento que allane la negociación con el vendedor.

Aquí hay que tener en cuenta que una tasación cuesta dinero, pero sin duda es una cantidad ínfima dentro del montante de la operación y nos puede ahorrar mucho dinero y tiempo.

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