La accesibilidad a la vivienda se ha convertido en una preocupación primordial en todo el mundo, afectando la movilidad social y la calidad de vida de millones de hogares. El informe "Demographia International Housing Affordability 2025 Edition", elaborado por Wendell Cox del Center for Demographics and Policy en Chapman University y el Frontier Centre for Public Policy, ofrece una visión panorámica con los mercados más y menos accesibles de las principales economías. España, en zona de tensión.

Este estudio analiza 95 grandes mercados (áreas metropolitanas) en ocho naciones, proporcionando una visión crítica de la escalada de la inflación de la vivienda.

La metodología: el precio mediano de la vivienda versus salario por hogar

Para evaluar la accesibilidad, el informe Demographia utiliza el "múltiplo mediano", una relación precio-ingreso que divide el precio mediano de la vivienda por el ingreso mediano del hogar. Es decir, obtiene el número de años que cuesta una vivienda en función de los ingresos más habituales de los hogares en cada geografía. Por ejemplo, si el precio mediano en una ciudad son 350.000 euros y el ingreso mediano por hogar en ese lugar son 50.000 euros, el ratio sería de 7 veces.

Esta métrica es ampliamente utilizada por instituciones como el Banco de Pagos Internacionales, el Banco Mundial, las Naciones Unidas y la OCDE, ya que los valores medianos reflejan mejor el impacto en los hogares de ingresos medios y bajos, a diferencia de los promedios que pueden distorsionarse por los ingresos y precios más altos.

Los mercados se clasifican en cinco categorías de accesibilidad:

• Asequible (Affordable): Múltiplo Mediano de 3,0 o menos.
• Moderadamente No Asequible (Moderately Unaffordable): 3,1 a 4,0. 
• Seriamente No Asequible (Seriously Unaffordable): 4,1 a 5,0.
• Gravemente No Asequible (Severely Unaffordable): 5,1 a 8,9.
• Imposiblemente No Asequible (Impossibly Unaffordable): 9,0 o más. Esta categoría se añadió en la última edición para reflejar la extrema dificultad que enfrentan los hogares de ingresos medios para adquirir una vivienda, una situación que no existía hace poco más de tres décadas.

El Panorama global

La edición de 2025 del informe, que cubre el tercer trimestre de 2024, revela un panorama preocupante: ninguno de los 95 mercados principales encuestados en las ocho naciones se clasifica como "asequible". De hecho, la mayoría se encuentra en las categorías de "gravemente no asequible" o "imposiblemente no asequible".

Los mercados inmobiliarios menos accesibles del mundo

En 2024, los mercados con la vivienda más inasequible, todos calificados como "Imposiblemente No Asequibles", son:

• Hong Kong, China: Con un múltiplo mediano de 14,4, se mantiene como el mercado menos accesible por decimocuarto año consecutivo.
• Sídney, Australia: Le sigue con 13,8, siendo el segundo mercado menos asequible internacionalmente.
• San José, EE. UU.: Alcanza un múltiplo mediano de 12,1.
• Vancouver, Canadá: Presenta un 11,8, siendo el mercado menos accesible de Canadá.
• Los Ángeles, EE. UU.: Con 11,2.
• Adelaida, Australia: Se sitúa en 10,9.
• Honolulu, EE. UU.: Con 10,8.
• San Francisco, EE. UU.: Registra 10,0.
• Melbourne, Australia: Con 9,7. · San Diego, EE. UU.: Alcanza 9,5.
• Brisbane, Australia: Se sitúa en 9,3.
• Gran Londres, Reino Unido: Con 9,1, es el mercado menos accesible del Reino Unido.

Estos mercados, especialmente aquellos en Australia, Canadá, Nueva Zelanda, el Reino Unido y California en EE. UU., son precisamente donde predominan las políticas que buscan limitar el crecimiento en la periferia, la forma tradicional en que las ciudades han crecido.

Las zonas más accesibles (dentro de lo "Moderadamente no asequible")

Aunque ningún mercado es "asequible", algunos se acercan más a esta categoría dentro de lo "moderadamente no asequible". Por quinto año consecutivo, Pittsburgh (PA), EE. UU., fue el mercado más accesible en el informe Demographia International Housing Affordability, con un múltiplo mediano de 3,2. Le siguieron de cerca:

• Cleveland (OH), EE. UU.: 3,3.
• St. Louis (MO-IL), EE. UU.: 3,5.
• Rochester (NY), EE. UU.: 3,6.
• Edmonton (AB), Canadá: 3,7 (el más accesible fuera de EE. UU.).
• Middlesbrough & Durham, Reino Unido: 3,7.
• Oklahoma City (OK), EE. UU.: 3,7.
• Omaha (NE-IA), EE. UU.: 3,7.

Accesibilidad a la vivienda en España

El informe "Demographia International Housing Affordability" no incluye mercados españoles en su análisis de 95 ciudades. Sin embargo, podemos integrar la visión de España utilizando los datos del Banco de España, que proporciona una serie de tiempo sobre el precio de la vivienda dividido por la renta bruta estimada del hogar mediano, expresado en "Años". Esta métrica es directamente comparable con el múltiplo mediano de Demographia.

Para el tercer trimestre de 2024 (septiembre de 2024), el múltiplo mediano en España fue de 7,10 años (en marzo 2025 ya estaba en 7,25 años). Según las categorías de Demographia, esto sitúa a España en la clasificación de "Gravemente no asequible" (Severely Unaffordable), que abarca múltiplos de 5,1 a 8,9.

Comparando la situación de España con las naciones analizadas por Demographia:

• España (7,10) es más inaccesible que el promedio de naciones como Estados Unidos (4,8), Canadá (5,4), Reino Unido (5,6) o Singapur (4,2).
  
  
• Está en un nivel de inaccesibilidad similar o ligeramente mejor que mercados como Auckland, Nueva Zelanda (7,7) o Miami, EE. UU. (8,1).
  
  
• Sin embargo, España se encuentra significativamente por debajo de los niveles de "Imposiblemente no asequible" de naciones como Australia (9,7) o China (Hong Kong, 14,4).

Evolución histórica en España: Es interesante observar la trayectoria del múltiplo mediano en España:

• En marzo de 1987, el múltiplo era de 2,90, clasificando a la vivienda como "Asequible".
  
  
• La accesibilidad se deterioró progresivamente, alcanzando su pico de inaccesibilidad en septiembre de 2007, con un múltiplo de 9,46, lo que la clasificaba como "Imposiblemente no asequible".
  
  
• Tras la crisis financiera, la accesibilidad mejoró ligeramente, bajando a un mínimo de 6,59 en diciembre de 2015.
  
  
• Desde entonces, ha vuelto a empeorar, mostrando una tendencia al alza hasta los 7,10 en septiembre de 2024 y 7,25 en marzo de 2025.

Estos datos históricos demuestran que España ha experimentado periodos de "vivienda asequible" en el pasado y ha alcanzado niveles de "inaccesibilidad imposible", similares a los mercados más problemáticos de hoy en día, lo que subraya la naturaleza cíclica pero también estructural de este desafío.

Las raíces de la inaccesibilidad

El informe Demographia argumenta que los altos precios de la vivienda son en gran parte producto de políticas que buscan limitar el crecimiento en la periferia, históricamente la forma usual de expansión de las ciudades. Esta "ortodoxia urbanística internacional" restringe la expansión urbana a través de herramientas como los cinturones verdes, los límites de crecimiento urbano (UGBs), la zonificación rural y las políticas de ciudad compacta.

Si bien estas políticas buscan aumentar la densidad y la sostenibilidad, han limitado severamente la oferta de suelo, elevando los costes del suelo y de la vivienda y haciéndola inaccesible para la clase media. Prácticamente, todos los mercados clasificados como "gravemente no asequibles" o "imposiblemente no asequibles" siguen este modelo de contención urbana. La escasez de suelo resultante infla los precios, especialmente cerca de los UGBs, un patrón que se originó en la Ley de Urbanismo y Planificación Rural del Reino Unido de 1947 y se ha extendido por todo el mundo.

El efecto de la contención urbana crea un "pico abrupto" en el valor del suelo en los bordes de las áreas permitidas para el desarrollo, lo que a su vez eleva los precios del suelo en toda el área "contenida". Esto hace que sea casi difícil construir viviendas asequibles para hogares de ingresos medios de forma rentable.

Tendencias y posibles soluciones

Ante la persistente crisis, se observan algunas tendencias y propuestas:

• Contradesurbanización: Una respuesta notable es la migración de hogares de ingresos medios desde mercados caros a lugares más asequibles. Esta tendencia, visible en Canadá y Estados Unidos, implica el movimiento desde grandes mercados a áreas suburbanas, exurbanas o rurales.
• Reformas de las políticas de suelo: El informe destaca las reformas recientes en Nueva Zelanda como un modelo prometedor. El gobierno neozelandés ha adoptado un programa para abrir una cantidad considerable de suelo para el desarrollo de nuevas zonas (greenfield development), con el objetivo de prevenir la escasez artificial que ha disparado los precios.
• Reconocimiento de la necesidad de "extensión urbana": Incluso publicaciones tradicionalmente favorables a la densificación, como The New York Times, han comenzado a reconocer la necesidad de más "sprawl" (extensión urbana) para resolver la crisis de la vivienda en EE. UU., admitiendo que la densificación por sí sola no puede solucionar el problema.

En definitiva, aunque la densificación se ha promovido intensamente, hay dudas sobre su capacidad para mejorar la accesibilidad, mientras que las restricciones sobre la construcción de viviendas unifamiliares en la periferia, a través de cinturones verdes y límites de crecimiento urbano, persisten.

En conclusión, según el informe, la crisis global de accesibilidad a la vivienda, reflejada en el informe Demographia y patente en el caso de España, es un desafío multifacético impulsado principalmente por políticas de contención urbana que limitan la oferta de suelo.