¿Cómo son las hipotecas para extranjeros o no residentes?

Hipotecas para extranjeros: qué debo saber al comprar una casa en España

Es un hecho que cada vez más extranjeros compran viviendas en nuestro país; concretamente, estas operaciones suponen un 13% de las operaciones de compra, según datos del Registro de 2018. Además, pronto será un hecho que las personas extranjeras que compren una vivienda por más de 160.000€ reciban el permiso de residencia de forma automática; la Ley de Extranjería está en ello. Y aunque lo cierto es que la mayoría de ellos contratan el préstamo para comprar casa en su país de origen, podría resultarles interesante hacerlo aquí.

Para un banco, la nacionalidad importa, ya que los criterios y condiciones varían bastante. Lo normal es que, si los compradores proceden de países ricos, las cosas sean más fáciles. Y además de la estabilidad económica y el perfil crediticio, son importantes el sistema jurídico y los requisitos de control de blanqueo de capitales de sus países de origen, para garantizar la legalidad de la procedencia de su dinero.

Por otro lado, no todos los bancos conceden hipotecas a personas no residentes, debido a la dificultad para hacer frente a una eventual morosidad: especialmente si no son comunitarios, estas entidades no podrían proceder a un posible embargo en el extranjero, siendo el inmueble hipotecado la única garantía de cobro.

Así que, si finalmente les conceden el préstamo para comprar su casa, lo harán con unas condiciones muy restrictivas. Aparte de tener que adelantar cierto capital propio exigido también a los clientes españoles (la aportación de un capital propio de un 20 a un 40% del valor del inmueble, y un 10% adicional para pagar los gastos complementarios al precio del inmueble -gestoría, notario, etc.-), los compradores extranjeros deberán hacer frente a:

• Un interés muy alto.
• Un límite de préstamo máximo del 70% del precio de compraventa (frente al 80% para los compradores nacionales).
• Un nivel de endeudamiento (que se establece sumando la mensualidad del préstamo más las cuotas de otras deudas) del solicitante no superior al 35% de sus ingresos habituales.
• Unos plazos máximos de amortización entre el 20 y el 30%; con la aportación de garantías inmobiliarias y avales.

Hipoteca para no residentes

Estas condiciones se recrudecen en el caso de que se trate de hipotecas para no residentes (serán más duras en cuanto a importe máximo a financiar y tipo de interés), y también en el caso de que la vivienda sea de carácter no habitual.

Por estos motivos, lo normal era que los compradores extranjeros optaran por contratar las hipotecas en sus países de origen. No obstante, actualmente hay entidades que están cambiando esta mentalidad, y disponen de servicios especiales para estos clientes que además incluyen asesoramiento y ayuda en los trámites con el notario y el Registro de la propiedad.

Cómo es el proceso: una vez que se realiza el análisis de riesgos y en caso de aceptar la concesión del crédito, el proceso a seguir será el mismo que el de los clientes españoles: el banco enviará la oferta con todas las condiciones, el cliente las aceptará en un plazo que suele ser de diez días y el banco hará llegar los documentos al notario; se preparará la escritura y se firmará, normalmente contratando la hipoteca en el mismo día.

Documentación necesaria: los extranjeros que contraten la hipoteca en España necesitarán la fotocopia del pasaporte o el NIE (Número de Identificación de Extranjeros, que es como un DNI para ellos), certificado de residencia fiscal, contrato de trabajo y tres últimas nóminas de su país de residencia, declaración fiscal del último ejercicio, extracto bancario con los movimientos del último año, últimos tres recibos de deudas pendientes, registro de activos actuales (cuentas bancarias, títulos de propiedad), nota simple de la vivienda a adquirir; y contrato de compraventa o contrato de arras.

Además, las personas no residentes deberán presentar un informe de riesgo crediticio para comprobar su solvencia. Esta documentación tendrá que ser traducida por traductor jurado, y abonada por le cliente.