¿Estás pensando si hacer una permuta de vivienda entre particulares? En este artículo hacemos un repaso a los aspectos claves de la permuta de viviendas: funcionamiento, ventajas, gastos, etc.
¿Qué es una permuta de vivienda entre particulares?
Una permuta de viviendas entre particulares sería una operación entre dos personas intercambian la propiedad de viviendas entre sí, sin que medie ningún pago entre ellos.
Un ejemplo:
- El propietario A tiene una vivienda junto al mar y por motivos de trabajo tiene que irse a vivir a una ciudad del interior.
- El propietario B, tiene una vivienda en la ciudad en la que A quiere irse a vivir y, a su vez, quiere irse a vivir junto al mar, donde A tiene su vivienda.
- Ambas viviendas tienen un valor similar y A y B se ponen de acuerdo para intercambiarse, permutar, sus viviendas, de forma que cada uno pasa a ser propietario de la vivienda del otro.
Esta operación se hace ante notario.
Ventajas de una permuta de vivienda
La ventaja principal de la permuta, con respecto a la compraventa, es que en un solo acto dos personas solucionan sus problemas de vivienda en un proceso más sencillo que el que supondría que cada uno vendiese primero su vivienda y luego se comprase otra.
¿Dónde encontrar ofertas de viviendas que acepten mi piso a cambio?
Aunque la permuta de viviendas es una operación perfectamente legal, hasta ahora su realización ha sido poco frecuente. El motivo es que debe para darse ambas personas deben coincidir y que el valor de cada vivienda sea equivalente. Aún así, gracias a Internet y a las ofertas de permutas de los portales inmobiliarios, como Idealista, buscar la coincidencia de intereses entre dos particulares alejados físicamente es factible.
Impuestos y gastos de una permuta de vivienda entre particulares
Los impuestos y gastos son similares a los de la compraventa de una vivienda. Por cada vivienda se tendrá que hacer frente a los siguientes impuestos:
- Al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y al de Actos Jurídicos Documentales.
- Plusvalía Municipal.
- IRPF por la ganancia o pérdida patrimonial que se haya producido respecto a cada vivienda concreta.
Asimismo, hay que pagar honorarios notariales, gastos registrales y gestiones de inscripción.
¿Qué pasa si una de las viviendas, o las dos, están hipotecadas?
Si existen hipotecas, las soluciones para facilitar la permuta pueden ser varias:
- La más fácil, que cada parte cancele su hipoteca antes de proceder a la permuta.
- Como lo anterior puede no ser posible lo lógico es que el que se quede con la vivienda hipotecada se subrogue en ella, para lo cual hay que contar con el acuerdo del banco, un acuerdo del que conviene asegurarse antes de firmar la permuta. La asunción de la carga hipotecaría puede dar lugar a un reajuste de las valoraciones de los pisos permutados. Por ejemplo, si una de las viviendas se valora en 200.000 euros y tiene una hipoteca de 25.000, su valor neto, si la hipoteca va a seguir existiendo, sería de 175.000 euros.
- La persona que se vaya a quedar con la casa hipotecada también puede optar por solicitar una nueva hipoteca que cancele la anterior.
Hay que tener en cuenta los gastos que suponen cada una de las opciones.
Aspectos a tener en cuenta antes de realizar la permuta de vivienda
Como en el caso de las compraventas conviene asegurarse de varias cosas antes de realizar la permuta. Las más importantes:
- La existencia de cargas o servidumbres. Estas figuran en el Registro de la Propiedad y su verificación se realiza mediante una nota simple o, mejor, una certificación registral.
- Que se está al corriente de los pagos que afectan a la vivienda: IBI, cuotas de comunidad, compromisos de pago con la comunidad (derramas extraordinarias…), pago de suministros y servicios (agua, luz, etc.)
- Que no tiene ninguna afección urbanística, es decir que una norma urbanística no limite el uso, el destino o la propia existencia de la vivienda.
- Que no haya vicios ocultos.
¿Qué pasa si el valor de las viviendas no es equivalente en una permuta?
Puede ocurrir que una de las viviendas valga más que la otra y que esa diferencia se salve pagándola con dinero. En este caso estaríamos ante un contrato mixto, de permuta y compraventa, de cuyas condiciones habría que asegurase mediante el asesoramiento correspondiente por parte del propio notario que intervenga en la operación o de un profesional cualificado.
