La plusvalía municipal es probablemente, junto con el IRPF, el impuesto con el que están más familiarizados los españoles. En este artículo te contamos con detalle qué es la plusvalía municipal, quién tiene que pagarla, cómo se calcula y cuáles son los plazos, entre otros aspectos.
¿Qué es la plusvalía municipal?
La plusvalía municipal es como se conoce al “Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU. Se trata de un impuesto municipal que grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana en el momento en el que se transmiten.
Conviene destacar que el gravamen surge con la trasmisión de los terrenos, haya o no edificación en ellos. Por esto, cuando se trata de la transmisión de una vivienda, lo que se grava es la transmisión del terreno sobre el que está construida y no la edificación en sí.
¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?
Las transmisiones que dan lugar a la plusvalía municipal son la venta de un inmueble, su donación, su legado o herencia.
La plusvalía municipal debe ser abonada en los siguientes plazos, a contar desde la fecha en la que tuvo lugar la transmisión:
- En los casos de venta de un inmueble o donación, el plazo será de 30 días hábiles desde la fecha de venta o donación.
- Si se trata de una herencia, el plazo para presentar la plusvalía municipal es de 6 meses desde la fecha de fallecimiento, prorrogables hasta un año.
¿Quién paga la plusvalía municipal?
En el caso más habitual, la compraventa, es el vendedor de la vivienda el que paga la plusvalía municipal.
Cuando se trata de donaciones es el donatario, el que recibe la donación, la persona que tiene que pagar la plusvalía.
Por otro lado, en el caso de las herencias, serán los herederos los que tengan que pagar este impuesto municipal.
¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?
Para calcular la cuota que se tiene que pagar por la plusvalía municipal, se aplica el impuesto municipal (es diferente en cada municipio) a la base imponible. Lo que cambió con la nueva ley de 2021 fue cómo se calcula esta base imponible.
¿Cómo se calcula ahora la base imponible de la plusvalía municipal?
Ahora, a la hora de calcular la base imponible, el contribuyente puede elegir entre:
-
La plusvalía real, calculada con base en la diferencia entre el valor de adquisición del terreno y el valor de venta.
-
Un nuevo sistema objetivo que reflejará las evoluciones del mercado inmobiliario.
Esta segunda posibilidad permite tributar en función de la plusvalía real obtenida en el momento de la transmisión de un inmueble. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía real es inferior a la resultante del método de estimación objetiva, podrá aplicar la real.
Sistema objetivo
En el sistema objetivo, la base imponible del impuesto es el resultado de multiplicar el valor catastral del suelo en el momento del devengo por los coeficientes que aprueben los Ayuntamientos, que en ningún caso podrán exceder de los que se indican a continuación en función del número de años transcurridos desde la adquisición del inmueble:
|
Periodo de generación |
Coeficiente |
|
Periodo de generación |
Coeficiente |
|
Inferior a 1 año |
0,15 |
|
11 años |
0,10 |
|
1 año |
0,15 |
|
12 años |
0,09 |
|
2 años |
0,14 |
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13 años |
0,09 |
|
3 años |
0,14 |
|
14 años |
0,09 |
|
4 años |
0,16 |
|
15 años |
0,09 |
|
5 años |
0,18 |
|
16 años |
0,10 |
|
6 años |
0,19 |
|
17 años |
0,13 |
|
7 años |
0,20 |
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18 años |
0,17 |
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8 años |
0,19 |
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19 años |
0,23 |
|
9 años |
0,15 |
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Igual o superior a 20 años |
0,40 |
|
10 años |
0,12 |
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|
Los coeficientes anteriores son actualizados anualmente por Ley teniendo en cuenta la evolución del mercado inmobiliario.
Como aún no están aprobados los Presupuestos Generales del Estado para 2024, el Ejecutivo ha llevado a cabo la actualización de los importes de los coeficientes máximos que se aplican para la determinación de la base imponible de este Impuesto mediante el Real Decreto-ley (página 70) con efectos desde el 1 de enero de 2024 tal y como exige la norma. Los coeficientes de la tabla anterior son los vigentes para 2024, pero hay que aclarar que:
- Solo se aplicarán en los ayuntamientos que así lo decidan, ya que son coeficientes máximos, es decir que si un ayuntamiento los tiene menores los puede dejar como están y si los tiene mayores, los debe de bajar.
Además, se reconoce la posibilidad de que los Ayuntamientos corrijan hasta un 15% a la baja los valores catastrales del suelo en función de su grado de actualización. Ello garantiza que el tributo se adapte a la realidad inmobiliaria de cada municipio.
Ejemplo de plusvalía real superior a objetiva
Una vivienda adquirida en 2017 por 310.000 euros que se vende en 2024 por 350.000 euros.
En la fecha de venta el valor catastral total es de 100.000 euros (60% suelo y 40% construcción)
Con un tipo impositivo del 30% (hay municipios en el que el tipo puede ser diferente) el resultado sería el siguiente:
|
Plusvalía real |
Sistema objetivo |
|
A pagar 7.200 euros |
A pagar 3.240 |
Obviamente en este caso el sistema objetivo es la mejor opción.
¿Qué pasa cuando se trasmite suelo y construcción?
En las transmisiones de un inmueble en los que haya suelo y construcción, la plusvalía real del terreno equivale a la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición tras aplicarle la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total.
Estos cálculos podrán ser objeto de comprobación por parte de los ayuntamientos.
Ya no se paga el impuesto de la Plusvalía Municipal si no se obtiene una ganancia
En 2021 se introdujo un nuevo supuesto de no sujeción al impuesto para las operaciones en que se constate, a instancia del contribuyente, que no se ha obtenido un incremento de valor.
El interesado en acreditar la inexistencia de incremento de valor deberá declarar la transmisión, así como aportar los títulos que documenten la transmisión y la adquisición. Para constatar la inexistencia de incremento de valor, como valor de transmisión o de adquisición se tomará el que sea mayor de entre el que conste en el título que documente la operación o el comprobado, en su caso, por los Ayuntamientos.
Las plusvalías generadas en menos de un año ahora tributan
También son gravadas las plusvalías generadas en menos de un año, es decir, las que se producen cuando entre la fecha de adquisición y de transmisión ha transcurrido menos de un año y que, por tanto, pueden tener un carácter más especulativo.
Bonificaciones y deducciones
Los ayuntamientos pueden tener bonificaciones de hasta el 95% de la cuota del impuesto, en las herencias en línea directa (cónyuge, descendientes y ascendientes).
Algunos ayuntamientos, no todos, más bien pocos, tienen estas bonificaciones y convine informarse si en la población de cada uno las hay.
La Plusvalía municipal y el IRPF
Si la plusvalía municipal la pagó el vendedor, su importe lo podrá descontar en la declaración del IRPF como una ganancia patrimonial menor.
Si la plusvalía municipal la pagó el comprador (cosa muy poco frecuente), lo añadirá al precio de adquisición.
Calculadoras de la plusvalía municipal. Liquidación previa de plusvalía
Hay varias calculadoras de la plusvalía municipal que nos conviene utilizar antes de hacer la trasmisión de un inmueble para saber cuánto nos va a costar y así, en el caso de transmisiones lucrativas, conocer cuál es el beneficio neto que nos reporta la operación (teniendo en cuenta por supuesto otros gastos que deba asumir el transmitente.
Estas son algunas de las calculadoras:
Idealista
https://www.idealista.com/news/estadisticas/calculadora-plusvalia/
Iberley
https://www.calculoplusvalia.com/#/
No obstante, se puede pedir al ayuntamiento una liquidación previa de la plusvalía.
Como indica el Ayuntamiento de Alcobendas “la liquidación previa de plusvalía es un documento oficial en el que se refleja el importe del impuesto de Plusvalía correspondiente a una transmisión (venta, herencia, donación, etc.)” que nos permite conocer con anterioridad a cuánto asciende la plusvalía.
